房地产限外新政温和出台

文章来源：中国证券报作者：俞靓费杨生

又一个房地产宏观调控文件日前浮出水面，建设部、央行等六部委共同签署的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》已悄然下发。外资投行对文件内容并不感到惊讶，称其进入中国楼市的计划不会改变；而在一些专家看来，政策相当温和，外商长线投资不会受到影响。

　　规范市场的意义大

　　不少专家认为，“限外”新政颇为温和，其主要意义还在于规范了外资进入我国房地产市场。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，文件规范了外商投资我国房地产的市场准入。按照文件规定，在资本金上，要求投资总额超过1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%；低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。在设立程序上有三大步骤。先由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》；在付清土地使用权出让金后，到国土管理部门申办《国有土地使用证》；再根据《国有土地使用证》到商务主管部门和工商行政管理部门换发正式执照。

　　经济学家徐滇庆说，文件对限制外资炒房有一定的作用，实名制可以加强购房套数的监管。文件规定，在境内设立分支机构、代表机构(房企除外)的境外机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可以购买自用、自住商品房；且采取实名制。

　　徐滇庆认为，该文件对我国房地产市场更大的意义在于规范了外资的市场行为。在他看来，外资的进入是有利于我国房地产市场发展的，也有利于房地产企业经营管理水平的提高。企业不应该限制外资的进入，而要管制外资在我国的直接购房行为，以及监管外资的大规模外撤。他说，加强外资的结汇管理是最重要的。新出台的文件在加强结汇管理方面也有所体现。

　　外资投行兴趣不减

　　长期投资中国房地产开发领域的一位业内人士对记者表示，新政出台前，曾经担心新政会对长期投资设置藩篱；反复阅读了文件内容后，有如释重负之感。文件对外资的长期投资和海外热钱并未界定，总的说来，可以说是对长期投资“网开一面”。

　　一位外资投行中国部的董事总经理对记者表示，外方对中国房地产的兴趣不会因为文件的出台而减少，“我们相信在短期内，难以有非常具体的措施对外商投资活动加以限制。”

一家著名投资银行的房地产投资部门负责人对记者表示，虽然新政比预想的要温和，“但企业的政策在任何时候都是有影响的，就算有些规定没有立竿见影的效果，长期来说一定有作用。”不过他也同时表示，近期手边的业务进展顺利，不会受到任何影响，长期来说，也不会因此放慢对中国房地产领域的投资。

　　外资投行的态度基本相似。早在几个月前，摩根斯坦利房地产基金亚太区副董事长白可福就曾经说道：“我们用我们的钱包来说明我们对中国房地产市场的判断。”

　　或有下一步动作

　　“限外”新政的温和引起了这只是试探性举措的猜想，有专家认为，企业或将视市场反应来决定是否采取下一步动作。

　　消息人士透露，《意见》中要求建设部、商务部、发改委、国土资源部、央行、税务总局、工商总局、银监会、外汇局九大部门各自制定有关操作细则，目前大半已出。他说：“这些措施早该推出，现在只是在补课，用以规范外资的行为。”

　　中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭认为，新政的意义是“有胜于无”，对外资进入我国房地产市场不会起到实质性影响。他认为，不少外资为了赚取人民币升值与房价上涨的双重利润，通过各种渠道进入我国，对此，可以通过持有房产的时间等标准来判断外资是否是短线投机的热钱，并对这种市场行为征收“人民币汇率调节税”之类的重税。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，新政回避了许多问题且操作性较差。他说，新政对外资房地产开发商的资金筹集没有具体规定，外资既可以用外资优势在境外融资，也可以在中国境内融资；也没有改变外资的税收优惠政策；没有涉及外资企业的办公用房问题；对外商中介机构没有限制等等。他认为，新政“不会对外资持续进入中国房地产行业有什么实质性引导和规范作用，外资仍然会一如既往进入中国房地产市场中来。”

　　易宪容更明确地说，这是企业的试探性动作，下一个政策有可能出台。

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